Dotaz:
Na základě mandátních smluv provádíme správu SVJ. V jedné z těchto SVJ se vyskytl problém s daní z nemovitostí. V tomto SVJ si pověřený vlastník vyžádal snímek z katastrální mapy pro účel vyřízení úvěru. Při prohlídce tohoto snímku zjistil, že pozemek, který je pod jejich domem přesahuje půdorys základu domu a to tak, že pozemek mimo dům je asi třetina celkové plochy pozemku, na kterém dům stojí. Celý tento pozemek je označený jedním parcelním číslem. Jak je to v tomto případě s daní z nemovitostí na tento pozemek. Jak nejlépe má postupovat SVJ, když je majitelem domu a pozemku od roku 1999, v souvislosti s daňovým přiznáním k dani z nemovitostí a platbou daně z nemovitostí za celé období vlastnictví.

Odpověď:

Jak vyplývá z § 2 odst. 2 písm. a) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, v platném znění, předmětem daně z pozemků nejsou pozemky zastavěné stavbami v rozsahu půdorysu stavby. To tedy znamená, že z příslušného pozemku bude vyloučen půdorys stavby a zbývající část pozemku bude předmětem daně. Další postup se odvíjí od toho, o jaký druh pozemku se jedná, rozhodující je v tomto směru zápis v katastru nemovitostí. Lze předpokládat, že se zřejmě jedná o zastavěnou plochu, kdy základem daně bude výměra pozemku v m² a sazba daně potom 0,10 Kč/ m². Nicméně je zřejmé, že pokud nelze na tento případ uplatnit některý z osvobozujících titulů podle § 4 zákona o dani z nemovitostí, daň se z toho pozemku měla platit.

V dotazu je ale uvedeno, že se jedná o případ SVJ. Proto lze předpokládat, že poplatníky této daně budou jednotliví vlastníci jednotek. V souladu se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění, je v těchto případech spoluvlastnictví k pozemku odvozeno od vlastnictví k bytu, příp. samostatného nebytového prostoru, který je evidován v katastru nemovitostí. Potom platí, že poplatníkem daně z pozemků je vlastník bytu nebo samostatného nebytového prostoru ve výši svého podílu na celkové dani z pozemku odpovídajícího spoluvlastnickému podílu na pozemku evidovanému v katastru nemovitostí. Spoluvlastnický podíl na pozemku bude určen podílem příslušné jednotky na společných částech domu, tj. bude vycházet z příslušných poměrů podlahových ploch. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá z ustanovení § 21 zákona o vlastnictví bytů.

Je potřeba zdůraznit, že je chybné tvrzení, že SVJ je majitelem domu a pozemku. SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu. Nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory může pouze k těmto uvedeným účelům. V žádném případě tedy nemůže být vlastníkem domu a pozemku, vlastníkem jsou jednotliví vlastníci jednotek. Tito vlastníci jsou poplatníky daně z nemovitostí za jednotku (byt či samostatný nebytový prostor) a související pozemek a proto oni musí vypořádat svou daňovou povinnost, nikoliv SVJ.

Pokud tato situace trvá od roku 1999, je nutné vycházet z § 47 zákona o správě daní a poplatků (zákon č. 337/1992 Sb., v platném znění), podle kterého nelze daň vyměřit ani doměřit po uplynutí tří let od konce zdaňovacího období, v němž vznikla povinnost podat daňové přiznání. Pokud byl před uplynutím této lhůty učiněn úkon směřující k vyměření daně nebo jejímu dodatečnému stanovení, běží tříletá lhůta znovu od konce roku, v němž byl daňový subjekt o tomto úkonu zpraven. Vyměřit a doměřit daň však lze nejpozději do deseti let od konce zdaňovacího období, v němž vznikla povinnost podat daňové přiznání.

Z výše uvedeného vyplývá, že ke dni 31.12. 2008 zaniklo právo vyměřit či doměřit daň za zdaňovací období roku 2005 a samozřejmě všechny předcházející zdaňovací období. Pro ostatní zdaňovací období, tj. 2006 - 2008, je nutné postupovat podle § 41 odst. 1 zákona o správě daní a poplatků a podat dodatečné daňové přiznání za rok 2006 a doplatit daň za rok 2006, 2007 a 2008. U daně z nemovitostí platí, že daňové přiznání se nepodává, pokud jej poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období, případně byla daň vyměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední, a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Pokud ale dojde v porovnání s obdobím, za které bylo daňové přiznání podáno či daň vyměřena, ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, je poplatník povinen přiznání podat. Z této úpravy podle mého názoru vyplývá, že dodatečné daňové přiznání bude podáno pouze za rok 2006, za roky 2007 a 2008 již nikoliv. Stejně bude postupováno i v roce 2009, pokud nedojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně.

Důležité je ale to, že jak jsem již uvedl výše, daňové přiznání budou podávat jednotliví vlastníci, nikoliv SVJ.

Vzhledem k tomu, že daňový dlužník je v prodlení s platbou splatné daně, vzniká mu povinnost uhradit úrok z prodlení podle § 63 zákona o správě daní a poplatků. O předpisu úroku z prodlení vyrozumí správce daně daňového dlužníka platebním výměrem. Vzhledem k předpokládaným nízkým částkám dlužné daně lze předpokládat i odpovídající výši úroků z prodlení. I tak má ale daňový dlužník možnost požádav v souladu s § 55a zákona o správě daní a poplatků o prominutí příslušenství daně. Blíže k tomu také pokyn MF ČR D - 319. 

hjk